România, …teren fără acte

Până nu te lovesti de ele…par greu de crezut povestile.

In tarile civilizate, asa cum incepem sa avem si noi pretentia ca suntem, multe acte azi se rezolva din câteva click-uri. Toti ne dorim sa ne fie mai bine…pana cand ne sufocam de blocaje si asteptare.

Ce am gasit gresit si speram ca prin tot ceea ce facem si inclusiv prin acest articol manifest, sa sensibilizam decidentii…pentru ca decizie e vorba. Da, decizia nu poate fi mereu prietenoasa politic, nu mereu aduce voturi, dar ne sufocam.

Si vom face un studiu de caz desi am fost socati de cat de multe situatii sunt.

CUMPAR CASA LA TARA ( sau doar teren). Abunda internetul de astfel de cereri, ba chiar si strainii vest europeni ar veni sa se bucure de satul românesc atat de bogat natural.

Si incepe un dans absurd al actelor, mostenitorilor, incurcaturilor, si le vom lua pe rând.

1. Doamna Maria decide sa vândă gospodaria bunicilor pentru ca a ajuns la concluzia ca deja si dansa e in varsta, copii nu mai sunt interesati si ca atare a pus un anunt. Nu are acte “la zi” pentru ca toate costa si nu are resurse sa pregateasca acest demers – dar nu e nimic, noi stim toti pasii si in interesul prietenilor care ne-au implicat pe post de specialist sa ne ocupam de tot, declaram ca vom ajuta sa facem fiecare pas.
2. Proprietatea de fapt, e la primarie si in acte pe numele parintilor decedati de 20 de ani.
3. Succesiunea costa si e primul pas, desi doamna Maria are un Certificat de Mostenitor.
4. Inainte de decesul parintilor, stia ca gospodaria cu casa si terenul respectiv ” sunt dreptul ei”…dar asa descoperim ca mai are 2 frati – cu care au drepturi legale egale, pana cand vor stabili altceva prin #succesiune (cine in favoarea cui renunta sau care sunt intelegrile verbale din familie). Unul dintre frati deja nu mai e …asadar “dreptul” lui revine legal la 2 nepoti si o cumnata, dar in acest caz fericit, au pastrat si au relatii foarte bune si toata lumea e de acord cu deciziile doamnei Maria.
5. Asadar, totul pare simplu si e un caz usor atunci cand toti mostenitorii se pun de acord si actele se formalizeaza fara instanta/ tribunal/ judecata.

Dar nu poate fi atat de simplu 🙂

6. Doamna Maria nu are cateva mii de lei pentru succesiune, Carte Funciara, tot ce e normal azi – si evident ar avea nevoie de 1000 euro AVANS. Doar ca un astfel de avans pentru ca nu e totusi o suma mare, e greu sa inteleaga ca ar fi corect sa fie totusi GARANTAT. Nu pentru ca suntem oameni rai si suspiciosi, dar daca moare intre timp, nu ramane nici un act valid. Plus, la astfel de valori, ce sa platesti si avocatilor. A ramas sa gasim o formula rezonabila si pentru GARANTIE.

7. Toate bune si frumoase, copie dupa Titlul de Proprietate al parintilor pe ” Casa + 2000 mp teren INTRAVILAN”

8. Si incepem aventura “prin Romania trecutului neactualizat” – totul astazi la OCPI este descoperit a fi EXTRAVILAN, “pentru ca satul nu mai apare in INTRAVILAN in PUG-ul din 2000 ” . Da – PUG facut din birou si se pare ca e plina tara de ele. Desi tot timpul la Primarie impozitul a fost platit pentru INTRAVILAN. Chiar si agentul agricol e surprins – evident nu are nimic actualizat, impozitele le-a platiti oricare dintre urmasi fara vreun act cert…dar ce conteaza.

Si aici incepe greul si strigatul de ajutor catre autoritatile statului roman care legifereaza pe deoparte, dar si pentru cei care ADMINISTREAZA fara sa admnistreze – practit ROMANIA RURALA nu se stie a cui e…pentru ca si daca au murit proprietarii de 15-20 de ani si daca poate casa si grajdul sunt cazute demult…nimic nu e actualizat, nimeni nu e responsabil, doar asteptam mostenitorii sa fie CAPTIVI in birocratie …si explicam imediat.

9. EXTRAVILAN …este de fapt dezastrul care in general blocheaza orice astfel de demers de achizitie a unei proprietati care e in sat si se stia INTRAVILAN.

– in primul rand daca ai vrea sa cumperi de buna credinta stii ca daca vrei sa iti faci casa vei avea nevoie de PUZ (deci inca un an si niste bani care in astfel de caz de fapt nu trebuie sa intre in disctutie).

– in al doilea rand, vanzarea de TEREN EXTRAVILAN se supune unei alte legislatii, are declaratii publice, termene de peste 3 luni cumulat – si pana cand aceasta etapa nu se clarifica, PROPRIETATEA nu poate fi de fapt promisa decat cu un act in care se specifica in mod explicit ca “doar in cazul in care nu va face obiectul unei peemptiuni” (!) si cand planeta se misca noi nu putem pierde 1-2-3 ani cu toate procedurile birocratice.

Exista se pare un interes de clarificare a acestei legi care e un dezatru pentru proprietatile mici neagricole din zona montana – https://www.economica.net/se-schimba-legea-terenurilor_593094.html

10. Si totusi CADASTRU

Un subiect extrem de sensibil care poate genera multe conflicte intre vecini si exista deja o suma mare de acte care contin “schite” ce incalca flagrant CODUL CIVIL, REGULI DE URBANISM si de aceea o relatie buna cu cadastristii care opereaza pe o anumita zona este esentiala. Nu e cazul in speta de mai sus dar sunt multe situatii in care GOSPODARIA a fost impartita de comun acord …dar deseori omul simplu nu isi imagineaza implicatiile si vom exemplifica pe un caz cu 3 mostenitori pe o proprietate cu 1 casa :

• unul dintre mostenitori a ales o marte de teren fara constructie, are acces direct din strada si are un statut relativ independent. Forma, proportiile terenului il transforma insa in ceva inutilizabil – nimeni vreodata nu va putea face ceva acolo pentru ca e ingust si lung – de aceea militam pentru ANALIZA DE INDIVIZIBILITATE si compensatii materiale, pentru a sustine bunul initial indivizibil dar VALOROS – UTILIZABIL.  Acest nou lot are limita linga casa parinteasca …si fereastra “pe hotar” – conform legii …viitorul proprietar al casei are niste obligatii conform CODULUI CIVIL dar dezbatem in alt articol. Dupa fereastra…streasina e deja pe ceea ce a devenit PROPRIETATEA VECINA . Odata stabilite aceste limite …viitorul proprietar al casei ar fi obligat sa refaca in conformitate cu legea …fatada, acoperis, tot ce e “la vecin”.

Asadar dragi colegi topografi / cadastristi  – tineti minte sa lasati macar 60 cm -1 m linga orice perete de casa, sau gasiti un prieten arhitect care sa stie ce reguli de urbanism ar trebui respectate daca ar face acolo ocasa noua tocmai pentru a nu genera astfel de situatii.

• ceilalti 2 mostenitori cu atat mai mult nu mai pot face independent nimic – CASA E IMPARTITA IN 2, fiecare cu cate o bucata de teren, dar NEFUNCTIONAL si ILEGAL.

” Urc pe trepte pe terenul meu, ajung pe prispa pe proprietate la sora-mea si apoi intru in camera la mine pe proprietate – noaptea mintii. Ies din camera de la mine in hol la sora-mea si intru in baie la mine pe proprietate . Azi ne intelegem si e evident ca o astfel de proprietate nu poate sa existe in 2 parti independente. Dar daca maine unul vrea sa cumpere…putem face ceva doar impreuna. Deci avem iluzia unei proprietati individuale …dar altfel e o utopie. E ca si cand maine as putea sa separ si sa vand baia din apartamentul de la bloc de la oras”.

DA – INDIVIZIBIL este un cuvand important si astfel descoperim ca in functie de context … 1+1+1 = ZERO (!). Dar daca ar fi nefragmentat 3 – ar putea sa valoreze 50.000 eur.

In concluzie,

• Primaria trebuie neaparat sa isi actualizeze inventarul de proprietati, proprietari, responsabilitati, PUG.
• Parlamentul sa legifereze in sprijinul deblocarii acestor anomalii preistorice …care efectiv blocheaza oportunitati de dezvoltare si repopulare mai ales a zonelor afectate demografic.
• Vanzatorii si toti cei implicati in pregatirea actelor – sa fie constienti si responsabili si evident ca e greu daca nu e domeniul lor de activitate.
• Cumparatorii sa nu fie naivi si sa isi caute coechipieri profesionisti pentru ca piata imobiliara e inca plina de capcane .

Daca vreti sa impartasiti cu noi orice astfel de povesti cu cazuri concrete, va asiguram ca ele sunt foarte necesare si totodata asiguram protectia datelor, anonimatul autorului daca isi doreste sa isi protejeze identitatea. Dar asteptam povestile voastre la better@we-better.com

Stim ca Romania Rurala inca vinde gospodarii la valori foarte mici si de aceea orice demers de actualizare acte – e prea scump. Uneori actele au costat mai mult decat valoarea de vanzare…”dar trebuia sa scap de el”. Avem nevoie de rabdare si dialog, dar mai ales de interes si buna-credinta din partea tuturor celor implicati in astfel de demersuri.

Si n-am zis nimic de CALITATEA TEHNICA A CONSTRUCTIILOR de pe aceste terenuri. Ce cumperi si CAT VA COSTA SA REPARI sau sa construiesti nou ?